因轻资产运营模式、稳定现金流而受到港股市场青睐的物管板块近日新股入市遇冷。10月挂牌港交所的世茂服务上市首日尾盘拉升，以不涨不跌完成其二级市场“首秀”；同日上市的合景悠活则遭遇破发，至今累计下跌愈20%，还未收复“失地”。

在市场担忧物管板块估值是否迎来回调时，房企分拆物业上市的脚步还在继续。老虎证券信息显示，目前融创服务已开启港股招股，华润万象生活已通过聆讯，而建发物业、恒大物业、融信服务等则已递表港交所。

那么，波动行情下，物业新股是否还能“高歌猛进”，值得打新？

物业新股“整装待发”

似乎并未受到此前市场转冷情绪影响，物业公司赴港上市正在按部就班地推进着。

11月9日，融创服务开启港股招股，招股价介于10.55港元-12.65港元，入场费12777.47港元。老虎证券数据显示，目前融创服务部分已募资额18.1亿港元，超额约1.97倍。先行开始招股的金科服务目前孖展总额约13.8亿港元，超额1.43倍。虽均已足额，但相比也处于招股中、超额认购已达50倍的德琪医药来看，物管新股的火热程度显然“成色不足”。

房企角度来看，随着地产行业从增量市场转向存量市场，分拆物业上市的逻辑或在于可通过独立募资实现快速市场扩张并成为房企新增长点。从市场大方向来看，目前分拆物业上市还将是房企在转型时代里的发展路径：恒大、融信、建发等房企纷纷已将分拆物业提上日程。据媒体报道，已通过聆讯的华润万象生活则已开始评估香港IPO需求。

具体来看，根据中指研究院的研究，恒大物业 2017年至2019年净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。今年8月，公司还引入了包括红杉资本、中信资本控股有限公司、云锋基金及腾讯控股有限公司在内的战略投资者。

“华润系”旗下的华润万象生活2020年上半年净利润为3.39亿元，几乎达到2019整年净利润。不过，其也在招股书中透露，华润集团及华润置地(连同各自的合营企业和联营公司)为公司前两大客户，所贡献收入合共分别占2017年、2018年、2019年与截至2020年6月30日止六个月总收入的31.2%、32.2%、 32.3%及36%。

此外，建发物业和融信服务截止今年上半年合同建筑面积分别为3959万平方米和3430万平方米（签约），同期净利润分别为6147万元和4091万元。

“物业股在10月下旬有一轮明显的降温，除了大环境上受大选前风险偏好降低的影响外，也与物业新股定价有关。如按PE计算，一些物业股定价比行业平均23X还要高出一倍，故市场感知度欠佳。”老虎证券投研团队指出，11月以来物业股股价已经出现复苏，但考虑到近期物业股集中上市，大量物业新股供给或会导致打新情绪分化，投资者对物业新股衡量更为谨慎。老虎证券投研团队同时表示，市场对业绩增长强劲、定价良心且保荐人资质优厚的大型物业股或将较为乐观，参与意愿更强。

老虎港股打新最高支持20倍杠杆

据悉，老虎证券对11月9日开启招股的融创服务和德琪医药支持最高15倍杠杆。这意味着，1万元可放大15倍以15万元的金额认购，帮助投资者在新股申购时提高资金的利用率，以较少的本金撬动更多的资金。此前，老虎证券对包括诺诚健华-B、九毛九、康方生物、网易、京东等热门项目打新均提供了20倍融资杠杆，领先业界。

除高杠杆外，老虎证券还于近期上线了港股暗盘，满足投资者在港股新股正式上市前一个交易日提前交易新股的需求。老虎证券信息显示，目前正处于申购中的德琪医药、融创服务、金科服务、上坤地产、祥生控股均支持暗盘交易。投资者可提前“落袋为安”或及时止损，并获取更多市场维度判断新股上市首日的股价走势。

暗盘的上线标志着，老虎证券港股打新体验形成闭环：投资者可在老虎证券“一键打新”港股，在新股上市前在老虎暗盘提前买卖，在正式上市后在老虎证券进行正常投资。值得注意的是，老虎证券已打通了美股、港股两个资金的账户，老虎保证金账户可以美元直接打新，现金账户可以进行港币融资，不必兑换即可申购港股，资金调拨更为方便。

从港股整体走势来看，老虎证券投研团队表示，“从估值、股息率、还有季线窗口考虑，恒指已经接近跌无可跌，同时像金融、地产这些后周期板块，上半年估值并没有扩张，相应的在季节性强势中，也有机会迎来反弹。不过由于港股常年都处在低估值的状态，也有投资者对于港股牛市充满担心。港股的指数级表现确实与良好的外围环境有所关系，不过至少在大选落地后无论是内资股还是香港本地股的外部压力都会小很多。”