随着疫情的冲击，房企们的业绩大都受到很大影响。但也有例外，比如富力。

3月26日，富力发布了2020年财报。财报显示，2020年富力实现营业额859亿元、净利润91.5亿元。权益销售额更是达1388亿元。销售现金回款率由2019年的70%，提高至78%。

与此同时，公司通过增发H股，出售非核心资产，加速回流现金近百亿。从全年看，2020年富力总负债降低374.1亿元，净负债率下降69个百分点。也就是说，2020年富力地产不但经营业绩稳定、销售额正增长，降负债的目标也超预期完成。

亮眼财报背后，得益于富力城市更新项目正在进入收获期。无论是广州的富颐华庭和西安的西安富力，单盘销售金额超过50亿元。

截止2020年末，公司已签约城市更新合作项目的货值超过12000亿元。对应2020年富力1388亿元的销售金额，足以保证公司近五年发展。

拉长周期看，在摘牌挂拿地溢价高企的背景下，富力布局城市更新项目的优势将逐渐显现。随着城市更新项目加速推货，公司的业绩也进入了收获期。

01组合拳出手，“去杠杆、控风险”超预期

“行稳致远”，是富力对2020年经营定的总基调。也得益于此，哪怕是在疫情对房地产销售造成严重冲击下，公司经营业绩也保持了稳健态势。

年报显示，公司实现营业额859亿元，净利润91.5亿元。基于此，董事会建议派发末期股息每股人民币0.62元，全年股息达到每股人民币1.00元。

相较于业绩，2020年富力在“去杠杆、降负债”方面取得成绩要亮眼的多。

具体来看，2020年富力经营性现金流量重新回正，总负债降低374.1亿元，净负债率大幅下降69个百分点，持有的现金399.5亿元。能有此成绩，主要得益于两个方面：

一方面，公司在2020年加速销售、提高回款率。2020年富力实现权益销售金额1388亿元，销售面积1153.09万平方米，同比都实现了正增长。销售现金回款率也由2019年的70%，提高至78%。

另一方面，公司也通过引入新投资者、出售非核心资产等组合拳，持续优化资产结构。

2020年下半年，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。与此同时，公司宣布与黑石旗下基金达成合作，以63亿元作价，将广州富力国际空港综合物流园内物业的70%权益出售。

展望未来，在2020年降负债超预期完成的基础上，2021年富力也将用实际行动证明了其进一步降负债的决心。

例如，2021年1月至2月公司实现总销售金额204亿元，同比上升124%；从去年年底开始到今年前两个月，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。不出意外，2021年富力将继续通过增加销售、减少贷款，促进全年负债水平的进一步下降。

02城市更新项目迎来“收获期”

在控风险取得圆满成功的背景下，富力城市更新项目也进入了收获期。

城市更新顾名思义，是翻新城市中的老旧小区。这种模式在招拍挂拿地溢价率高企的背景下，优势越发凸显。

如今，富力的城市更新项目正在逐渐进入推货期。2020年，富力广州的富颐华庭和西安的西安富力，两个项目单盘销售金额超过50亿元。