消费结构的不断升级与优化，持续带动中国购物中心的扩张和放量增长。而随着存量时代的到来，关于“中国购物中心供给过剩”的言论又甚嚣尘上。

汇纳科技(股票代码：300609.SZ)基于汇客云平台近1000家购物中心真实客流数据，经过脱敏处理，针对全国范围内，不同开业年限阶段(培育期1-3年、成长期3-5年、持续期5-8年、成熟期大于8年)、不同城市等级、不同区域范围购物中心的客流表现，客观呈现中国购物中心在存量时代的实际运营情况。

成熟期购物中心年均客流最高

通过分析汇客云近1000家购物中心持续稳定的客流趋势发现，不同开业周期购物中心的客流表现存在一定的规律：开业时间越久的购物中心平均年客流越高;开业周期越短，年客流水平越低。而成熟期购物中心的客流优势究竟来自于项目建设的 “先发优势”，还是来源于多年经营对项目“持续迭代升级”的结果尚待讨论。

由于我国购物中心开业基本集中于年中和年末，通过观察年中年末的商场客流趋势，我们发现近3-5年来新开购物中心在开业期基本都能取得良好的客流热度。但开业期的持续时间很短，而缺少“开业期”和“周年庆”加持的成长期购物中心，客流表现显著低于持续期和成熟期的购物中心。<详见图一>

近5年新开业的购物中心客流表现不输老牌项目

通过观察近5年来新开业正处于培育期(开业1-3年)和成长期(开业3-5年)的购物中心客流数据，我们发现， 2015年前后开业的购物中心样本客流稳定在相对高位，这与2011-2015年间国内购物中心爆发式增长不无关系。2016年开始，国内购物中心开始进入存量时代，开发增速下滑。数据显示2016年及之后开业的购物中心，平均客流水平相对较低。

2017年开始购物中心发展进入平稳期，购物中心发展由前期增量市场进入品质化改造阶段。随着2018年存量改造项目、轻资产项目的陆续推进，升级改造或者更名更换运营商之后的商业项目重新回归。在分析期2018年1月-2019年5月间，经过改造后新开业的购物中心，在客流表现上丝毫不逊于开业年限相对较长的成长期购物中心。数据显示，2018年4月-7月，大量新开业的购物中心借着开业活动的红利拉高了整体客流。<详见图二>

新晋购物中心快速成长能力强

为研究先开购物中心的优势到底是基于先发优势，还是基于项目升级迭代，我们抽取了2016年、2017年、2018年三年中新开业购物中心前18个月的客流数据，便于比较其开业红利期和后续运营稳定期的客流情况。

我们将时间轴拉齐可以观察到，年中开业高峰过后，三年的客流表现基本稳定在同一水平。可见，进入存量时代后，新晋购物中心通过精细化定位、深度运营和智能化管理等新运营方式和新技术的助力，已然找到了自我调节、自我稳定的打法。经过一定时间的调改和稳定，客流稳步提升到成长期的水平。<详见图三>