腾讯科技 Steve Blank2014年6月16日

作者：史蒂夫布兰克（Steve Blank），“硅谷教父”，硅谷连续创业者、学者，《创业者手册》合著者。

“噢，但我们最开始去练习骗人的时候，我们织就了一张多么纠缠不清的网啊”

——《玛米恩》，沃尔特斯科特（Walter Scott）

上周我接到了纽约的一位风险投资家发来的一 电子邮件，他想让我给他提供一些关于在加州海岸区建房子的建议。我在加州海岸委员会（California Coastal Commission）工作了六年半的时间。

他让我想起我已经退休一年多了，我觉得现在是时候谈谈我在加州海岸委员会工作期间的故事了。我在委员会工作的时候，几乎每一个月都能深切地体会到一个道理，即并不是所有的事情都像表面上看起来那样。

为开发商而耕作就是这样的一个例子。

背景

加州海岸区是一片广袤的开放农场地，这里有数百英里的未开发土地。1号高速公路沿着海岸线延伸，几乎与加州州境线重叠在一起。这里的道路曲曲折折，就象很多汽车广告和电影里拍摄的那样，它似乎就是为跑车而定制的。1号高速公路将近400英里长，一直从洛杉矶连到旧金山，如果有生之年不在这条路上跑一趟，那真是毕生的遗憾。

加州约有3900万人口，不知为什么这里并没有太多的高级公寓、旅馆酒肆、房屋、购物中心和高速公路，实际上并非加州是这样，整个海岸区几乎都是光秃秃的。

加州海岸区之所以没有变成新泽西海岸区那样，完全要归功于加州海岸区管理法（Coastal Act）。

大概在40年前，加州政府通过了第20号提案；1976年，加州州议会颁布了加州海岸区管理法并成立了加州海岸区委员会。实际上，加州海岸区委员会就是1100英里的加州海岸区的土地规划委员会。

感谢加州海岸区管理法和海岸委员会，数代加州人民和全球各地的游客才能欣赏到美国最原始的海岸风景。这真是一项伟大的成就。

缺点是加州海岸区在土地的划分与规划上制定的要求也是全美最严格的。

作为委员会专员，我很快就发现了开发商们是如何绕过那些严格的规定的。

一种不同类型的开发商

我在硅谷工作了30年，我想我还是知道开发商是什么意思的，它主要指的是制作网站、应用、游戏、固件等产品的软件程序员或公司。但是作为海岸区委员会专员，我面对的是另一种不同类型的开发商，即房地产开发商。他们所做的工作主要是买地、建房子和卖房子。

房地产开发商的商业模式并不难理解，他们首先购买农场土地，然后在上面修建商业建筑或房屋，然后再把房子卖掉。房地产开发商主要利用原始土地与商业建筑或房屋之间的价值差异来获利。

但在展开上述土地运作之前，他们必须做很多工作。如果他们打算修建房屋，那么就必须得到有关部门的批准，重新规划土地，为穷人提供补贴，修建公共设施和基础设施，申请并获得修建房屋的批文等等。这需要投入大量的资金。通常，如果你是一家开发商，你肯定想从投资中获得最大的回报。最简单的做法就是在你买到的土地上尽可能多地修建房屋。

如果不进行区域规划，那么每一家开发商都会自然而然地将建筑密度提高到最高程度，从而对交通、景观、水资源、野生动物、生态系统等造成不好的影响，结果就会造成公地悲剧。最好的例子就是南加州海岸区的房子挨着房子，拥挤不堪，并且经常造成交通堵塞。

加州海岸区管理法试图保护加州海岸区剩余的土地。管理法开篇即指出：“永久性地保护本州的自然资源和景观资源，这是当前及未来的加州人民乃至美国人民最为关心的一个问题。保护加州海岸区的生态平衡是很必要的，要防止环境恶化和遭到破坏。”

加州海岸区管理法的其中一项保护措施是：任何人都不得在被定性为环境敏感的栖息地（ESHA）的土地或湿地上建房子。

我在担任海岸区委员会专员的时候发现了房地产开发商针对海岸区管理法想出的对策。

为开发商而耕作

我学到的第一课就是：开发商们都很喜欢农场主。

实际上，开发商们认为农场和农场主才是加州海岸区最吸引人的东西。开发商们喜欢购买农场。他们为买下家庭农场而付出的钱远远超过了农场主们出售农作物的所得。

开发商们经常让农场主们继续留在他们的土地上，把土地再转租给他们，让他们可以继续种地。开发商们甚至还会帮助农场主通过合理规划来提高农作物产量。他们坚持认为，他们每种植一次，都是在发掘每一寸土地的价值。

开发商们会要求农场主将土地尽量修平，这样不管是多大的土地，都不会积水甚至形成小水坑。

当我第一次了解到这一点时，我想这真是一项不错的规定。开发商们可以帮助农场主改善耕作的每一个环节，从而将他们的产量最大化。

开发商们知道，如果农场土地必须保持休耕状态，那么很多土地都会变成原始的湿地或受海岸区管理法保护的敏感栖息地。一旦发生那样的事，开发商们就不能在那块土地上建房子了。如果委员会发现开发商的土地上存在着的敏感栖息地或湿地数量达到一定的水平，它就会限制开发商在那块土地上修建的房屋数量甚至否定整个项目。

事实上，房地产开发商可能并不关心耕作或农作物的情况。在农场每一英寸的土地上耕作和喷洒杀虫剂除了会影响到农作物生长情况之外没有任何意义。让土地处于平整状态意味着不会形成集水坑或让土地变成湿地。开发商们一直在借农场主的手不断地将环境敏感栖息地或湿地转化为其他性质的土地。

因此，开发商们不断鼓励农场主耕作，以改变土地的性质，同时他们会因此向有关部门提出房屋修建申请并最终获得批准。

实现上述目标之后，他们就会把推土机开进来，修建高级公寓或房子。南加州就是因此而被毁掉的。

这也正是加州的开发商们为何喜欢耕种的原因。

学到的教训

1、 加州海岸区管理法禁止开发商在环境敏感栖息地或湿地上开发房地产项目。

2、 现在的农场以前都曾参与过毁坏环境敏感栖息地或湿地。

3、 在保持耕作的同时去跑批文，可以将环保问题降低到最低程度。（林靖东）