在北京市新街口南大街、西四南大街、东直门南小街一带，临街商铺也有不少关门歇业，基本多为服装店和电动车店等。在西四南大街经营一家25平方米服装店的老板告诉记者，每年租金16万元，每天收入最多也就1000元，衣服已经很便宜了也没人买。

来自网购的冲击也不容小觑。据商务部统计，去年我国网购销售额高达3.23万亿元，海淘约1万亿元。且网购商品主要是家电、服装和食品等，而这些都是实体店销售的主要品类，网购分流了实体店的部分消费。

裴亮等认为，从供给端看，此前商业地产开发太快，购物中心盲目扩张供应，但是从2014年开始店铺需求量明显下降，存在大量过剩的商业物业。

中国连锁经营协会调查显示，目前全国在建项目323个，总面积近3200万平方米。在武汉，由于前期开发过快，过于集中，武汉一些商业地产陷入了滞销，遭遇去库存难题，空置率居高不下，商家面临持续亏损。武汉已有40多家大型商业综合体，还有17家在建，售价达到每平方米40万元，空置率却高达40%。

“从需求端来看，随着消费升级、文化旅游休闲等需求提升，传统商品需求量放缓。”海通证券首席经济学家李迅雷说，尽管网络消费额高增长，但它对实体店消费是一种冲击和替代，甚至会导致总需求的减少，因为信息共享下，营销更加精准导致交易成本下降，此外，在人均可支配收入增速下降的情况下，消费增速回落也是可能的。

从行业自身来看，实体商业同质性强，用户体验相对较差也是其日渐没落的原因之一。王敏认为，购物中心普遍多是大众品牌，无特色。有的购物中心管理混乱，缺乏统一规划。“零售业经历了10多年的黄金时期，但一直是粗放式发展，存在运行质量不高、基础设施投入不足、供应链效率低、人才的经营能力和管理水平低等问题。”裴亮说。

实体店倒闭对就业、房地产等已经带来不利影响，尤其对于商业地产供应过量的城市来说，去库存压力大。为缓解人工成本上涨压力，商铺、零售企业开始裁员。2015年，百强企业平均新开门店同比下降16%，平均关闭门店62个，同比上升39%，百强企业正式用工人数下降3.1%。

跨界混搭或是出路

针对实体商业的困境，相关企业负责人以及专家建议建立商业网点规划“硬约束”，防止继续盲目扩张，同时进一步减轻行业负担，积极谋划转型升级。

裴亮认为，很多城市人均拥有商业面积已经过量，建议立法部门尽早开展网点规划管理的相关立法工作，各地政府要对商业网点合理配置。目前个别城市也有类似规定，但都是“软约束”。如果再不出台条例硬约束，将来就会产生一批“烂尾楼”，难以盘活。日本、法国等国也都有商业网点规划管理的相关立法。

多位零售业企业负责人说，零售业是充分竞争的草根行业，有一定公益性，建议对商业用地的土地成本进行一定公益性的安排。多家连锁超市经营者认为，如冷库建设非一家之力可以实现，建议政府参与建设物流冷库等基础设施，同时给予企业灵活的社保政策，允许员工灵活就业。

裴亮等还建议发挥行业协会的作用，引导零售百货业增加休闲、影视娱乐、儿童教育等多种业态，增加互动体验的项目，同时尝试与电商合作，优化商品采购、供应链管理、营销等方面。

有统计显示，我国六成零售企业已转型为多业态经营，涉足超市、百货、购物中心、便利店、电子商务等。

有“中华第一商圈”之称的广州天河路商圈，凭借商贸与文化、娱乐、旅游跨界混搭，获得了旅游主管部门“国家4A级旅游景区”授牌。电子商务对商业的汹涌冲击，在这里似乎是“反向”的，越“冲”越旺：2015年，天河路商圈实现社会消费品零售总额540亿元，同比增长15%。

在这里，传统商场“互联网+”了，引入了机器人导购、3D试衣、虚拟现实、定制3D打印等科技体验，消费者置身其中，分不清自己究竟是在线上还是线下。就连“网购天堂”的电子产品消费也是如此。天河路商圈扎堆的大型电脑城，并未因电商冲击而门庭冷落。原先货品杂陈堆积的IT档口，如今变身IT咖啡馆，店员由“时尚女”取代了“工科男”，顾客现场体验之后线上购买，消费与社交活动同步。