德州市国土局相关负责人也表示，德州的高铁新城开发同样面临土地指标制约、发展空间有限、资金紧张等突出问题。今后计划重点做好“统”的文章，统一规划、统一建设、统一项目监管、统一宣传推介，形成“布局合理、功能清晰、联动发展的一体化开发”。

吸收上一轮高铁站建设的教训，金永祥认为，新一轮的高铁建设，必须做到高铁沿线土地综合开发规划、城市总体规划和土地利用总体规划的融合，统筹开发高铁站房地上和地下空间，统筹站场和周边土地开发，实现土地开发价值的最大化。

铁路造城谋局

文/《财经国家周刊》记者 兰亚红 刘亮

铁路建设挂钩沿线土地综合开发的政策，业界呼吁已久。

2013年8月，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发201333号，下称“33号文”)提出，支持铁路车站及线路用地综合开发，授权中国铁路总公司依法盘活利用其原铁路生产经营性划拨土地。相关政策由国土资源部牵头制定。

33号文发布后已半年多，《财经国家周刊》记者获悉，国土部初步形成了一份铁路沿线土地综合开发的方案，并已征求各部门、单位意见。国土部和国家发改委也形成了打造“铁路城镇综合体”的共识。

这一政策思路被寄予厚望：既有利于缓解铁路建设和运营的资金难题，构建铁路投资盈利模式，激活中铁总的“造血”能力，吸引社会资本进入；又能通过沿线土地综合开发和城市总体规划的融合，推动城镇化建设，带动地方经济，促进区域融合。

如此庞大的计划，势必面临包括政策及制度的多方探索。国土部副部长王世元在接受《财经国家周刊》记者采访时坦言：“这是个大政策，涉及到土地出让制度，又涉及到发挥市场配置资源的决定性作用，到底要以什么样的优惠政策吸引企业参与，一下子定不下来。”

TOD模式

国土部一位负责人在近期一次内部会议上透露，在研究制定相关政策的过程中，国土部已经和国家发改委形成了一项打造“铁路城镇综合体”的思路共识。

“就是允许把铁路周边一部分土地增值收益返给铁路公司，综合铁路站场和周边土地物业开发规划，用铁路串起新城建设，带动区域一体化。”这位负责人表示，决策层对于该思路也表示了赞同。

国土部相关部门负责人告诉《财经国家周刊》记者，推进铁路周边土地综合开发，采取TOD模式(以公共交通为导向的发展模式)推动发展新型城镇，一直是土地利用方式的重要探索方向。“铁路城镇综合体”正是探索TOD模式的重要形式。

“国际上有很多成功的经验，比如欧洲，大量的通勤交通是靠铁路来完成的。采取TOD模式，沿着交通干线串糖葫芦似的布置居民点，从而形成具有一定功能的卫星城镇。”中国城市规划师学会秘书长石楠表示。

石楠认为，相比公路周边分散而低效的土地开发利用模式，空间距离在200-1000公里的城市群，最适合通过建设城际铁路进行串联。这有利于提高土地利用效率，防止城市“摊大饼”式蔓延。

一些省市走在了前面。如广东省在2012年1月份出台的《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》中，便提出通过TOD模式打造“城市综合体”的概念。

国土部、国家发改委等部门曾多次到广东进行调研，对其通过将城际铁路建设与沿线土地开发相结合筹集资金、规划建设铁路小镇、推动珠三角区域城市群发展的做法，给予了肯定。

据国土部相关部门负责人透露，国土部已经形成了铁路沿线土地综合开发的政策初稿，并征求了财政部、住房和城乡建设部、国家发改委、交通运输部、中铁总、国务院法制办等部门、单位的意见，意见分歧“相当大”，何时能形成最终上报方案尚不确定。